调查丨三四线城市房地产泡沫样本 张家界：“世界级旅游城市”的烂尾楼困局
机遇成就了张家界的旅游产业，也让其房地产业蓬勃而起。但随着中国经济进入调整期，三四线城市普遍房地产库存高企。张家界也不例外，从 2013 年至今，人们可见的“奇观”是，数十家楼盘烂尾林立，开发商跑路，业主纠纷不断。
中房报记者 贾俊杰 张家界报道
“空房率太高，火车北站和大庸桥几个项目都快成鬼城了，之前打的旅游地产概念现在基本失败了。”张家界一位房地产业内人士对中国房地产报记者表示。
中国房地产报记者3月9日开始，连续几日在湖南的著名旅游城市张家界就房地产市场进行调查，听到了如上回答。
在调查中记者发现，张家界城区林立着众多烂尾楼盘，阳光水岸、时代港湾、鑫成君泰、月亮湾、新外滩26°、华天城等数十家楼盘不同程度成为“问题楼盘”。桂花园小区、东方明珠小区更是因烂尾和开发商跑路问题而让业主和当地政府焦头烂额。
从“满城都是挖掘机”到烂尾楼林立
机遇成就了张家界旅游产业，也让旅游地产蓬勃而起。2006年开始的几年间，房地产开发商纷纷在这个“天堂之地”圈地开发，一时间“满城都是挖掘机”，城区内外楼盘林立，房地产广告铺天盖地。
但随着2012年开始中国经济进入调整期，三四线城市普遍房地产库存高企。张家界也不例外，从2013年开始即进入了市场冰冻期。盲目上马的房地产开发遇到需求萎缩的“多米诺骨牌效应”，使得张家界城区住宅供应过剩，出现明显的泡沫破灭迹象。
从2013年至今，人们可见的“奇观”是，数十家楼盘烂尾林立，开发商跑路，业主纠纷不断。
据一份房地产行业报告显示，张家界的供需比为246.7%，属严重过剩，在全国70个城市排名中位列第三位。
市场断崖式下跌：去库存需要21个月
据张家界市人民政府网站数据，全市商品房待售面积68.08万平方米，同比增长5.5%，其中住宅待售面积为54.64万平方米，同比增长52.8%。
与此同时，张家界市商品房销售面积与销售金额下降态势却在加剧。2015年1~11月商品房销售面积41.95万平方米，同比下降15.6%，销售金额15.5亿元，同比下降32.5%。商品房销售下降，待售面积增长，张家界房地产库存“压力山大”。
张家界市房管局一位工作人员接受中国房地产报记者采访时表示，“按目前计划每月11万平方米的销售量，去库存也需要21个月。”至于政府采取何种措施消化库存，目前尚不得而知。
案例1：
东方明珠：卖出仅两成 开发商已入黑名单
东方明珠是张家界市区最大的烂尾项目之一。
东方明珠小区是张家界的大型综合体财富阳光商贸城的一部分，该商贸城是张家界“十二五”规划重点项目，开发商是张家界世雄房地产开发有限公司，占地400余亩，总投资15亿元，总建筑面积70万平方米，其中包括住宅部分东方明珠小区33万平方米，以及10万平方米的建材大市场、12万平方米的国际旅游农产品大市场、8万平方米的物流中心。
东方明珠小区共有可售商品房2300套，建筑面积33万平方米，目前已销售约500套，未销售比例近80%；此外，该楼盘的实际入住率仅10%。
3月9日，在知情人的指引下，记者来到了位于张家界市永定区西溪坪永定大道与站前路交会处澧水河畔的财富阳光商贸城综合体项目。
业主张先生向中国房地产报记者介绍，东方明珠小区是永定财富阳光商贸城一期工程，2011年底开工建设，当时根据世雄房地产开发有限公司承诺，2012年年底前将全部完成整个住宅小区主体工程施工、屋面工程以及内外粉刷工程，2013年2月底前配套项目的排污管道、区内道路硬化、绿化、亮化等工程全部竣工并验收交付使用。
然而，现实是骨感的。“小区建设没有如期进行，交房时间多次拖延，到现在2016年3月房产开发商也没能按期交房，且拒不履行合同约定的违约责任。”张先生表示。
其间业主多次与开发商交涉无果，在长达3年多不间断向市政府职能监管部门反映举报之后，世雄公司才在各方压力下，将少部分房子交付业主。然而，该楼盘的主体以及小区内外必要的配套设施建设均已停止。
“更为严重的是该住宅小区中的17、19、20、21号楼房墙体存在多处开裂严重等质量问题，有重大安全隐患。开发商对此不管不问。”业主张先生表示。
中国房地产报记者在该楼盘现场业主所称的4栋楼房，也的确发现，这些楼房不同程度地存在地基下沉，墙壁裂缝，房屋渗水，以及外墙壁瓷砖大面积脱落等楼房质量问题。
中国房地产报记者了解到，虽然有少部分业主接收了房子，但小区共建19栋楼房都未经房屋主管部门验收备案，且消防设施缺失，未配备消防水枪、水带、水管、应急灯、灭火器、安全标示、消防池等。
当地房地产界一位人士对中国房地产报记者表示：“世雄房地产公司面临的问题，从表面上看是因为销售下滑，内部管理不当，建设资金与回笼资金比例严重失衡，导致该项目出现逾期迟延交房、施工不畅等一系列问题。根本问题是开发商对房地产市场缺乏必要的评估，过于乐观，贸然投资，导致最终烂尾，又没有实际能力化解风险。”
记者从当地政府有关部门获得的信息佐证了该人士的判断。
中国房地产报记者查阅政府有关资料时发现，在张家界市地方税务局2015年二季度发布的欠税公告失信公示中，世雄房地产开发公司赫然在列，欠税余额达640多万元，并因信用不良而被列入黑名单。此外，该公司被张家界市房管局列入2015年重大事项社会稳定风险评估项目报备市维稳办。
为进一步确认世雄房地产公司的上述问题，中国房地产报记者多方联系世雄房地产开发有限公司，但至发稿前未得到该公司的回应。
案例2
桂花园：开发商欠债跑路人去楼空
3月9日~10日，张家界市永定区人民法院连续2天召集桂花园小区业主协调会议，解决烂尾工程的收尾费用问题。然而，会上业主并没有达成一致意见，协调会议再次无果。
桂花园小区是张家界市区一个著名的烂尾楼小区，位于张家界鼎泰路与八达路交会处，占地面积3万多平方米，建筑面积约10万平方米，总户数770户，开发商是张家界明强置业有限责任公司。
目前，该项目已销售452套，尚有246套未售，然而因开发商老板郑永明已于2013年因资金问题“跑路”，已烂尾2年多，该小区目前已被司法机关查封。到现在，小区主体工程虽已全部竣工，水、电、气等部分尾期也陆续安装，且在2014年5月已向业主交房，但小区内道路、绿化、排水、地下车库、安保、消防、电梯等基础设施工程仍未完成，入住率不足30%。
据参与永定区人民法院协调会的一位知情人向中国房地产报记者透露，桂花园项目烂尾原因是开发商明强置业有限责任公司挪用售房款异地投资失败，拖欠外债高达1.6亿元。
该小区遗留的收尾工程预计建设资金约1600万元。在3月9日和10日的协调会上，提出的尾期建设方案是，调整桂花园小区部分规划，在该小区规划红线内修建1排2层商业门面，将收入3000多万元，用于桂花园小区遗留配套设施的后续建设。
然而，部分小区业主提出，如果再建房子将会缩小院落空间，加之桂花园小区内共用土地都已分摊等问题，业主并没有达成一致意见，此次尾期工程再次搁浅。
据桂花园业主反映，该小区购房合同约定交房时间为2013年10月31日，开发商延期至2013年12月31日交房，等到交房之日，业主发现开发商及其售房部已是人走楼空。无奈之下，400多户业主集体上访，在政府部门多次协调下，于2014年5月底，开发商不得不将已售房屋交付业主。
然而，满心欢喜打算乔迁新居的业主们在接收了房子之后发现，该小区水、电、气、电梯等配套设施均未完成，根本不符合约定交付条件，无法入住。于是群体性上访又开始了。
中国房地产报记者看到的2014年9月1日张家界市房管局的《关于桂花园住宅小区业主群体上访有关问题的紧急请示》（张房【2014】18号文件）称“张家界明强置业有限责任公司开发建设的桂花园项目，业主因逾期达不到交房条件就已交房，工程建设和水、电、气、路、电梯配套设施建设停顿而多次到市政府、市房管局群体上访。”该文建议，“满足小区业主基本的日常生活需求”。“责成公安部门对张家界明强置业有限公司涉嫌欺诈对其法定代表人和股东采取强制措施”。
随后，2014年9月11日张家界市人民政府市长办公会议《关于桂花园住宅小区建设有关问题的会议纪要》（【2014】62号文件）明确，桂花园住宅小区的水、电、气等配套建设设施制定对应的自来水公司、供电公司、燃气公司等部门协同安装建设完成。成立永定区桂花园维稳工作组，该住宅小区尾期工程由永定区人民法院具体牵头负责协调。
前述知情人称，桂花园小区之所以烂尾，除了受整体房地产市场影响外，监督管理部门监督不力也是重要原因。
按规定，桂花园小区总投资3亿元，开发商应该缴纳总投资10%的足额保证金3000万元才允许开工建设，但实际上明强置业只缴纳了300万元；此外，按照政府有关规定，开发商预售房款不能挪作它用，但由于监管不到位，开发商借机拆借、挪作它用，最终造成烂尾的局面。
