（原标题：【深度】潘石屹张欣完全离别房地产）
只卖而不买，是SOHO这些年的首要商业逻辑。
记者 | 吴波
明星企业家潘石屹、张欣配偶，再次因出售财物成为焦点。
这次他们旗下的SOHO我国（00410.HK）要卖的不仅是一两栋楼了，而是简直要卖掉在国内一切的中心财物，估值高达500—600亿元。音讯一出，长时间资金商场反应火热，当天SOHO的股价盘中涨幅一度到达27.07%。
在之后的声明中，SOHO我国既没有清晰说“卖”，也没有清晰说“不卖”。这与潘石屹的一向口吻相符。
低买高卖是SOHO我国这些年惯有的商业思路。潘石屹曾说，“经商永久不变的规则，便是低的时分进货，高的时分出货。SOHO我国永久在遵从这一准则。”
SOHO我国的商业项目最开端并非走持有收租方法，而是物业出售方法——将写字楼分割为小面积的工作空间散售给了个人和公司。坐落北京的建外SOHO、朝外SOHO等，都是散售典型。
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一家企业的命运一向受创始人性情左右。“卖卖卖”是潘石屹、张欣配偶套利的最快途径。2013年宣告转型仅一年后，SOHO又敞开了卖卖卖方法。
至此的5年多时间里，SOHO我国依托出售中心财物，在房地产职业仍然赚到不少财富。从上海的外滩“地王”，到SOHO海伦广场和静安广场，再到腾空SOHO，潘石屹、张欣配偶这几年已套现近300亿元。
而这一次，将是SOHO我国历史上最大一笔财物出售。假如悉数卖掉后，他们在国内的财物将所剩不多。
清空中心财物
本年6月份，SOHO我国就列出了一份财物出售清单，将触及上海、北京两地合计13个项目摆上货架，财物总价值百科约78亿元。
其时在谈到出售之后剩下的中心项目是，潘石屹说，“这8个项目是SOHO我国的八大金刚，是撑起SOHO我国的中心财物，咱们将继续持有这些优质财物，一起长时间看好北京上海的工作楼商场。未来几年钱银的宽松方针还会继续，所以在商场上能拿到比较廉价的钱，钱或许不值钱，咱们的房子会很值钱。”
潘石屹口中比钱更值钱的八大金刚，正是这次被传也要卖掉的中心财物。
依据财新报道，SOHO此次出售方案的榜首笔买卖正在进行且挨近最终阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司有意收买坐落北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3以及坐落上海的SOHO复兴广场。
除了这三个项目，SOHO我国还将出售上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO以及北京的前门项目和丽泽SOHO等5个项目。财新在报道中称，这8个项目的总价值百科在500亿-600亿。
依据SOHO我国2019年半年报显现，现在其在北京、上海各有四个已竣工项目，分别为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO?II、银河/朝阳门SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。这8个项目在上半年给SOHO我国带来了约7.44亿元的租金收入。
依据2018年财报所列物业财物，若出售了以上中心财物后，SOHO我国还持有三里屯SOHO、银河/朝阳门SOHO、中关村SOHO、丹棱SOHO、SOHO东海广场、SOHO嘉盛中心、SOHO中山广场长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸、北京第宅、服务式公寓和SOHO3Q等物业财物。
其间，SOHO3Q这个近年来潘石屹一向拼命想要捉住的风口，也在同享工作职业改变和公司战略改变中出路未卜。
稍早前的10月22日，商场音讯称，SOHO我国现已将旗下的11个SOHO3Q项目打包卖给筑梦之星，且进入合同批阅流程。虽然SOHO我国方面表明暂不回复此事，但另一方筑梦之星已有职工表明确有此事。
作为写字楼之外的又一个中心事务，潘石屹曾在外不断宣扬SOHO3Q，且方案在2019年将其分拆上市。
若上述出售事宜敲定，SOHO3Q规划将敏捷缩小，上市方案大概率也将阻滞。SOHO我国仍是要回到依托传统写字楼挣钱的路上。
卖而不买
作为夫妻合伙人，现年56岁的潘石屹和54岁的张欣依据各自优势，分工合作，将SOHO我国打造成了一家特征商业地产公司。
依据揭露材料，张欣曾赴英国肄业，在剑桥大学取得开展经济学硕士学位，具有华尔街投行经历。潘石屹则来自甘肃天水，是最早一批进入房地产职业的人，?和冯仑、易小迪、王功权等被称为“万通六正人”。
张欣的个人经历被揉进SOHO我国基因中，SOHO的许多前卫修建和本钱运作都离不开她的推进。
1995年，潘石屹和张欣创立SOHO我国，先后开发了SOHO现代城、建外SOHO、长城脚下的公社等新潮修建。
尔后张欣凭仗其本钱运动才能，推进SOHO我国以“我国抢先的商业地产商”的名义，在2007年赴港上市，并成功融资19.7亿美元，发明了其时亚洲商业地产公司最大的初次揭露募股记载。
精明的潘石屹，则主导SOHO我国在屡次低买高卖的运作中获利。连他的老友任志强都说，潘石屹卖东西很厉害，是天然生成的二道贩子。
2010年，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国出售冠军，潘石屹把它们卖给了包含西北煤老板和江浙民营老板在内的全国客户。
巅峰时期，SOHO我国的赢利能与住所开发商千亿营收发生的赢利适当。
2012年，SOHO我公营收153亿，净赢利约105.85亿。同一年，万科营收初次破千亿到达1031.2亿元，净赢利为125.5亿元，而当年万科的出售额是1412.3亿元，全球榜首。
也正是在这一年，SOHO我国宣告转型，方案以售转为租来捉住商场时机，但却造成了从前的出售大将王春蕾、王胜江等人先后离任。
持有租借方法并未继续好久，2013年SOHO我国净赢利下降至73.88亿元，这仍然很挣钱。随后在2014年开端了又一轮整售，尔后卖的动作一向未停。
2014年，SOHO我国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及腾空SOHO的近一半物业面积，总价82.8亿元。
2015年，又经过股权转让的方法，SOHO我国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星，总价84.93亿元。
2016年，SOHO我国又卖了上海SOHO世纪广场，总价32.2亿元。2017年，SOHO我国进一步卖掉了上海虹口SOHO及腾空SOHO的剩下物业面积，总价85.8亿元。
本年，除了出售上述中心财物和SOHO3Q外，还以7.61亿元出售坐落北京的9个商业项目、合计2583个地下停车位组成的财物包。
卖掉很多项目的SOHO我国，这几年也再未到达2012年的高点。
依据公司历年财报，2014年—2018年，SOHO我国净赢利体现不稳定且下降显着，分别为40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元、47.33和5.65亿元。
潘石屹曾表明，出售物业后回收的资金将用于重视一线城市中心区域土地商场的时机，或许归还借款。但是，自2013年获取北京丽泽SOHO项目后，最近几年SOHO我国的财物购买动作简直阻滞。
SOHO我国明显错过了这几年我国房地产的开展时机。恒大、碧桂园等房企捉住商场盈利，使用杠杆将出售额做到几千亿，净赢利到达三四百亿，远超SOHO我国。
海外出资
与出售财物相同受重视的是，潘石屹和张欣经过宗族信任出资海外财物的动作。
据揭露材料整理，从2011年开端，潘石屹和张欣配偶就曾经过宗族信任出资了很多海外财物。
2011年，他们的宗族信任对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局远程巴士站工作大楼项目进行出资，耗资约5-7亿美元。2012年，又斥资6亿美元收买曼哈顿公园大路广场49%的股权。
2013年年头，张欣联手巴西Safra宗族以14亿美元收买美国通用汽车大厦40%的股权。这次买卖让张欣成为单个我国出资者在美国最大的不动产出资之一。
潘石屹和张欣都曾对外表明，出资海外财物是经过宗族信任，与SOHO我国无关。但深究背面资金活动，宗族信任资金首要仍是经过SOHO我国最大股东身份赚来的。
潘石屹和张欣的宗族信任持有SOHO我国33.24亿股股份，份额达63.9309%。潘石屹是信任的实益具有人，张欣为信任的受益人。
2002年，SOHO我国为追求海外上市，建立红筹架构。潘石屹和张欣二人经过私家公司操控SOHO我国的股权，再建立7家离岸公司来操控境内的项目公司。
其间，潘石屹经过Boyce操控SOHO我国47.39%股权，张欣则经过Capevale操控SOHO我国47.39%股权。2005年11月，潘石屹将其在Boyce的悉数股份以奉送的方法转让给张欣。
张欣自己便是这笔信任的仅有授予人、保护人及全权受益人。至此，他们两人所持有的SOHO我国股权的收益权都转至张欣名下。
不过，与国内动作相同，潘石屹、张欣在海外出资动作也停步于此。最近几年，并没有在海外购买任何财物。
而潘石屹长子潘瑞算是子承父业，在英国建立Estates房地产公司（欧房集团），出资了多个大型地产项目。
潘瑞与王思聪、王烁、富力令郎张量，曾并称“京城四少”。他结业于英国华威大学，房地产专业硕士学位。
潘石屹、张欣别的两个儿子还在海外上学。二儿子潘让上一年入读耶鲁大学，小儿子Luc本年就读哈佛大学。耶鲁大学和哈佛大学正是SOHO我国基金会挑选的捐献校园。
2005年，潘石屹、张欣配偶一起创立SOHO我国基金会。该基金会在2014年启动了金额达1亿美元的SOHO我国助学金项目。
现在现已与哈佛大学和耶鲁大学签署总额为2500万美元的捐献协议，且已支撑40多位我国学生在哈佛大学和耶鲁大学进修本科学位。
我国商业社会因时因势而变，潘石屹、张欣配偶和SOHO我国无疑是其间不可或缺的一个见证。
虽然“万通六正人“年代早已远去，SOHO我国也在新形势下作出新的挑选，但潘石屹、张欣配偶仍旧算是成功的我国企业家。
在2019年福布斯全球亿万富豪榜单上，潘石屹、张欣配偶仍以36亿美元（约合250亿人民币）排名第597位。
