编者按：本文来自微信大众号“贝壳研讨院”（ID：gh_44da0ccc8400），作者：商场研讨部，36氪经授权发布。
曩昔20年，我国房地产一向与经济稳步的添加、城市化高度绑缚在一起，住宅出资出产高度添加的一起，大城市房价的付出压力渐渐的变大，住宅金融危险越积越高。本质上，今日的住宅现已高度金融化了，人们将房子作为私家财富的载体。一起，城市可开发土地有地舆束缚条件，要点城市的土地供给缺乏，以购为导向的开发简单堕入“房价上涨-土地上涨-房价上涨”的怪圈，与操控金融危险和处理中低收入家庭住宅问题南辕北辙。因而，住宅方针的倾向现已发作显着的改动，从保添加和惠民生转向“防危险”。
从短期来看，2019年全年方针在三稳的方针下全体坚持安稳态势， “中心没动，当地多动”的表象下，其实是方针的防危险方针没有改动。中心经济工作会议再次着重要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，12月23日全国住宅和城乡建设工作会议着重2020年要着力稳地价稳房价稳预期，不把房地产作为短期影响经济的手法。可见方针的方向仍然是淡化添加，重视危险防备。
根据商场的长时间转型和方针的束缚条件，咱们我们都以为2020年房地产方针将会坚持“上紧下松”、“内紧外松”的基调。
榜首，上紧下松，中心“紧”、当地“松”。房地产金融是短期对商场影响最直接的决定性要素，也是中心可以管控到的范畴，安稳金融将会对房地产商场起到压舱定盘的效果。当时我国居民杠杆率远高于新兴国家，增速也快于其他几个国家，并且本年居民杠杆率或许攀升至57%，居民过度运用杠杆的危险仍需操控。因而尽管货币方针会有所宽松，但购房借款方针仍将统筹审慎考虑。
图：居民部分杠杆率[1]
数据来历：世界清算银行
[1] 居民杠杆率=住户部分借款余额/GDP
图：2018年居民杠杆率同比提高百分点数
数据来历：世界清算银行
当地层面，一是当地政府对房地产和土地的途径依靠短期难以改动，当地政府要添加住宅保证力度，离不开足够的财务力气。2019年9月当地政府债款余额较2018年底添加16.5%，财路的严重使得政府仍旧需求使用土地资源；二是有特别开展定位的区域，从接受大城市工业转移到为城市开展等引入人才，这些区域会针对部分人群下降购房门槛，例如粤港澳大湾区的部分城市。但在长时间防危险和短期促进三稳的束缚下，全体限购放松力度有限。
图：当地政府债款余额（亿元）
数据来历：Wind
第二，内紧外松，房地产调控方针“紧”，其他方针“松”。从曩昔房地产商场周期来看，商场的改变与方针改变高度一致，每次方针全面放松都会引致商场触底反弹，带来房价大幅上涨。因而，房地产内部方针大概率仍会坚持当时紧缩状况，但绝大部分城市不会再进一步收紧。一些城市经过人才引入、户籍制度放松的方针招引需求导入，对商场预期的影响会超越对实践购房需求的影响。
图：全国新建商品住宅出售面积及出售均价同比改动
数据来历：国家统计局
“松”对商场的影响效果有限。本年下半年以来已有多个城市出台人才购房方针及放宽落户等方针，这将对商场带来必定利好。但从曩昔成都、南京等城市人才引入后的商场体现来看，人才引入方针对商场的利好影响力有限，商场在方针出台后上升持续期较短，这种放松并不能改变商场向下的态势。
表：2019年下半年以来方针调整城市
材料来历：贝壳研讨院
图：成都（左）、南京（右）链家二手房成交量[2]
数据来历：贝壳研讨院
[2] 赤色为人才方针出台月份
房贷利率虽有下降空间，可是短期影响效果较弱。另一个外力是货币方针灵敏宽松下，商场利率下降会经过LPR传导至房地产商场，11月LPR5年期利率下降5个基点，12月虽坚持不变，但下一年LPR仍有下降空间。在加点的约束下，房贷利率缓慢下降的或许性更大。以5个基点的下滑为例，100万房贷月供削减30元，短期看起伏微乎其微。和其他松动的方针相同，LPR对商场的影响更多是预期层面，商场全体走势不会由于LPR的小幅改动而发作反转。
总的来说，2020年房地产方针仍将持续防备危险，不会呈现显着松动，整体将持续坚持安稳。当地政府在城市主体职责之下执行“一城一策”，或许经过下降人才购房约束、放宽落户约束等外部方针调整，主要是财务压力较大的城市及一些有特别开展定位的区域或许会首先做出调整，可是这些放松仅仅微幅调整，难以改变下行的商场。
