作者|王文华
专栏|网易号外主编|戴鹭
1997年，红星美凯龙董事长车建兴带着女儿偶尔一次吃肯德基的阅历，引发了制作家居商场连锁运营形式的创意。
2015年6月，红星美凯龙家居集团股份有限公司（美凯龙家居）在香港挂牌上市，2018年1月，美凯龙家居在上交所上市。建造家居商场，很多的商铺和土地储备是根本的支撑，将家居事务衍生到商业地产范畴，成为红星美凯龙一次水到渠成的事务跨界。
在香港、上交所上市的美凯龙家居仅担任美凯龙旗下的家居建材商场事务。美凯龙家居的控股股东为美凯龙控股集团，这才是车建兴旗下的旗舰公司。而在美凯龙控股集团旗下，最大的事务板块并非美凯龙家居，而是由红星企发（全称“重庆红星美凯龙企业开展有限公司”）担任的商业地产及住所开发事务、商业办理事务。
现在，红星企发与其子公司红星企管（上海红星美凯龙企业运营办理有限公司）和孙公司上海红星地产（上海红星美凯龙房地产集团有限公司）为中心，构筑了红星系房地产帝国的中心地图。
比较家居事务，红星地产的熟知度并不高，事实上，自2009年左右起，红星系就开端进军房地产开发事务，依托运营家居门店和自建家居商场的资源优势，在家居商场邻近一起取得部分其他商住用地，营收和城市布局正在逐年上涨。2016年-2018年，红星地产签约出售额别离为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，营收别离为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元。红星地产事务现在现已落子国内50多个城市。
虽然红星地产营收和出售额不断添加背面，红星美凯龙控股集团负债千亿，不断向地产事务输血以供继续开展。另一方面，在当时房地产职业全体下行的环境下，红星地产有较多土地储备坐落三线及以下城市，开发周期长，怎么化解库存压力是摆在面前的现实问题。
地产事务开展依托集团输血
揭露材料显现，红星企发建立于2011年，主营事务为商业综合体出资开发运营、商业财物受托办理及房地产开发，实践操控人为红星美凯龙控股集团。
2018年，红星企发期末总财物为857.18亿元，总负债超越781亿，财物负债率高达91.19%。
有了红星控股集团的继续资金扶持以及家具连锁商场形式的资源优势，红星系地产商场布局正逐步扩展，现在已落地国内50多个城市。2016年-2018年，红星地产板块签约出售额别离为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元，营收别离为56.41亿元、74.79亿元、82.53亿元。
2018年红星企发的营收95.11亿元，比较于2017年的86.13亿元，同比添加10.4%，可是，净利润只要1.57亿元，比较于2017年的3.4亿元，同比下降53.8%。
2018年，红星企发从红星美凯龙控股集团取得的告贷及来往款为112亿元，占集团年底其他应收账款总额的57.79%。
数据标明，红星房地产事务的开展依赖于红星美凯龙控股集团的资金支撑。2018年，红星美凯龙控股集团的其他应收款为167.5亿元，首要是商业地产的事务合营及联营企业的告贷及来往款，以及预付的定金及保证金等构成。在其他应收款前五名名单中，均为地产开发公司，累计告贷及来往款金额为45.58亿元，占总额的26.92%。
有必要留意一下的是，上述前五名名单中，有四家为红星美凯龙的相关公司，别离为保山红星城乡投置业有限公司、太原星光寰宇房地产开发有限公司、徐州茂星置业有限公司、太原双明凯龙房地产开发有限公司，这4家累计告贷及来往款金额为40亿元。
一起，红星系地产开发本钱在总公司的开发本钱中占有较大份额。2018年底，红星美凯龙集团存货总额为484.06亿元，最重要的包含开发本钱与开发产品等，同比添加95.68%，首要是商业地产、住所出售板块事务开展，使得开发本钱添加较多所造成的，其间开发本钱为428.06亿元，同比添加230.58亿元。
财经评论员严跃进则以为，从地产职业来看，红星地产并不是一家全国性房企，“现在来看，相对来说仍是比较稳健，但没有太大成长性，假如后续与家具事务结合，对（红星地产）接一些精装修事务、招投标拿地是有时机的”，严跃进对网易财经说。
母公司负债千亿
2018年，红星的负债继续攀升，其间以活动负债为主。到2019年上半年，红星美凯龙控股总负债1662.87亿元，较2018年底的1479.7亿，添加12.38%。
多个方面数据显现，红星地产在红星美凯龙控股的负债中占有较高份额。千亿负债压力之下，红星美凯龙控股终究可以支撑红星地产到何时？
2018年，红星美凯龙控股预收金钱331.51亿元，同比添加169.29亿元，首要由房子出售构成，占比为94.6%。其他应付款为128.52亿元，同比添加6.35%，首要由商业地产板块发作的告贷和来往款，家居事务构成的商户质量保证金及押金和代收商户货款构成，告贷和来往款占比约35.55%。
除了负债之外，红星美凯龙控股还为相关公司供给巨额担保。2018年，红星美凯龙控股担保金额为79.67亿元。其间为上海新华成城财物办理有限公司、重庆润田房地产开发有限公司别离供给33.68亿元和16.07亿元，位列担保金额榜首、二名，占总担保额62.4%。
上海新华成城财物办理有限公司的运营范围除了财物办理、出资办理等外，其间还包含房地产开发与运营。2013年，上海新华成城财物办理有限公司以26亿元底价竞得上海闵行区虹桥镇地块，这块地因原开发商资金链断裂罢工十年而被称为“魔都榜首烂尾”。
重庆润田房地产开发有限公司由重庆力帆集团和红星美凯龙一起出资建立，注册资本3亿元，由力帆集团创始人尹明善之子尹喜地担任董事长，现在运营的商场包含力帆·红星世界广场等。2019年力帆集团迸发债款危机，并被供货商告上法庭。力帆集团旗下上市公司力帆控股7月份发表的多个方面数据显现，近12个月力帆未发表的累计发作的触及诉讼（裁定）涉案金额达14.23亿元。在拖欠款供货商名单中，上海红星美凯龙商业保理有限公司赫然在列。
土地储备多在三四线城市
红星地产的开展首要依托于运营自家门店和自建家居商场，由此在家居商场邻近一起取得部分其他商住用地，因而，布局比较广泛。现在，红星地产的项目首要散布在华东、华北、西南，这三个区域的算计签约出售额占比在80%以上。华东区域项目首要散布在上海、无锡、常州；华北区域项目首要散布在天津和廊坊；西南区域项目首要散布在重庆、成都以及昆明。
在上述这些区域，红星地产的项目开发业态首要以百货商场为中心的商业综合体，首要产品包含写字楼、SOHO、商铺等多种商业地产以及部分住所产品。现在，该公司商业地产的中心产品是以“红星世界广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心。到2018年底，红星地产共运营17家爱琴海购物中心。
继续的扩张和下沉，红星地产的规划也在逐步扩展。2016年-2018年，红星美凯龙商业地产新开工面积继续添加，别离为97.06万平方米、216.53万平方米、728.4万平方米。签约金额别离为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元。2018年5月，车建兴曾表明，红星地产正向千亿方针跨进。
到2019年3月末，红星地产商业地产及住所在建项目合计45个，在建项目可售面积1293.18万平方米，已售面积514.14万平方米，剩下可售面积779.04万平方米。
大公世界资信评价有限公司2019年11月给出的盯梢评级陈述称，红星美凯龙家居商场和商业地产事务仍有必定相关，跟着红星美凯龙品牌影响力的扩展，公司商业地产事务扩展速度及土地储备获取才能不断的进步，公司土地储备较足够，可以很好的满意可继续开展，但一起公司较多土地储备坐落三线及以下城市，开发周期较长，区域商场存在必定去库存压力。
财经评论员闫严跃进对网易号外表明，近两年红星地产继续拿地，但土地商场正面对着降温的大布景，后续红星地产的地块怎么解套以及运营，存在必定压力。
别的，严跃进以为，受当时房地产商场降温的影响，许多房企面对资金压力。红星地产在拟定冲击规划的方针上，应该重视科学。土地商场降温影响比较大，“行情好的话，（房地产）企业出售就好，行情欠好，出售就欠好，假如盲目冲规划，质量上的问题等就会呈现”。
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本文作者|王文华
主编|戴鹭 修改|郭晨琦
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