文/李铁
几千年来，我们认识的城市空间结构，大多以街区经济为主。这是因为随着交通流量的增大，需要通过街区的服务业提供更多市场机会，所以城市的起源和发展以及空间结构，无不以街区经济作为主要特征。
即使近些年我们在讨论中国城市未来的建设和规划时，也一直将恢复街区模式作为政策的努力目标。所谓街区的好处，就是能够最终靠人口密度的提高，降低交易成本，活跃城市生活，甚至还是对传统城市的一种回归。当然，有了街区经济，带来的就业机会也会大幅度提升。
从我内心来讲，长时期也是纠结于街区经济的建设模式，希望能实现传统城市建设空间结构的回归，至少不能让大马路、大广场和大的生态空间割裂了城市内部人和要素之间的联系，让城市的生活和就业内容更为丰富。
可是经历过这么一次刻骨铭心的疫情，改变了我对于城市的很多认识。
其实对城市形态的选择，无法回避的就是经济规律。所谓经济规律不仅仅是以西方为样板的市场模式，在中国的城市发展模式中，当政府官员和房地产商形成双重利益冲动，将房地产曾经作为城市独领风骚的产业主导城市建设时，甚至当我们城市管理者和一部分中产阶级自身对于城市就业和居住的需求有着个性化的理解时，中国的城市形态就不可避免地在高速化城市化进程中走出了独特的发展模式。
这种模式又被互联网发展和新经济的市场需求固化了，而随之而来的疫情则进一步放大了这种城市新形态的必要性，并越来越转化为城市居民的现实需求。
“大院”将成为城市社区长久模式
首先就是我们面临的大院模式的房地产开发形态和城市的空间结构。在疫情前，我们的认识是房地产开发的大院模式破坏了城市的交通架构，影响到了服务业发展，使得出行不方便，导致城市资源消耗增加，代表着粗放型的城市发展模式。
虽然我们曾经批判大院模式沿袭了中国传统农业院落的居住模式，加剧了城市社区住宅的两级分化，导致了城市空间内不同收入群体的相对分割。但是在有文件提出发展城市街区经济时，还是遭到了几乎绝大部分社区居民的反对。原因主要在于，大量外来人口进入城市后，大院的优势在于社区通过自主提供的生态和服务环境，优化了同类收入人口的空间聚集感，特别是通过大院的安全管理，减少了治安案件的发生，等等。
在大院模式下，外出以及购物等因出行距离长等原因造成的严重不方便的问题，随着互联网消费和快递物流的兴起，已经从根本上解决了。除了必要的工作以及社交需要出行之外，网购和无现金支付以及快递的存在，确保了不出门就能够完全满足各种生活需要。这种互联网引发的市场供需空间的变革，使得大院的存在优势更为明显。
同时，随着疫情的出现，各种以社区为单元的防控措施，以大院为隔离的主体，更是发挥了安全方面的绝对优势。而且其他的各种生活需求都能够最终靠互联网来实现。过去因利益格局相对固化的房地产空间格局，在疫情以及互联网快速发育的形势下，慢慢的变成了几乎所有城镇居民可以依赖、甚至信赖和喜好的居住形式。
也就预示着，未来的这种房地产发展的空间格局，将会成为新城市社区以及建筑形态分布的长久模式，而传统的街区经济模式，虽然在老城区依然存在，但是至少在各类城市新开发的城区似乎慢慢的变成了遥远的记忆。而街区模式的存在可能仍然可当作旅游产品或者乡村集市，在小城镇还保留着鲜活的生命力。
写字楼会遭遇危机
其次，写字楼发展将遭遇危机。写字楼的发展是城市服务业发展的一个缩影。2019年中国房地产供给中，办公楼施工面积占房屋施工面积的4.3%。传统的街区经济让位于服务业的更新换代，金融业、信息产业以及互联网的运营模式等，曾经严重地依赖于写字楼，大型的国有事业单位和政府机构长期以来都是以各种写字楼作为集中办公的空间主体。
写字楼也曾经是城市人口高密度就业的一个重要象征，写字楼集中的的城市空间，也是高档街区经济的重要模式。但是，经济下滑本身对写字楼的销售和租赁就是一次严重冲击，2019年办公楼开发投资比2017年减少了8.8%，销售面积比2017年减少了22%。截至2019年末，有机构跟踪研究的17个中国主要城市写字楼平均空置率为21.7%。
而这次因疫情引发的严重的经济危机和可能的大萧条，使未来写字楼的发展陷入危机。更严重的是，新的在线办公模式对写字楼会形成大规模替代。从疫情开始的封闭式社区管理和在家办公，互联网教学、各类的在线咨询以及视频会议的兴起，使得集中办公的必要性大幅度的降低。随着经济危机的冲击，各类企事业机构为了降低经营成本，除了裁员之外，降低租赁成本，实现网络办公对工位集中办公的替代，无论是疫情期间和后疫情时期，都可以逐渐地成为普遍的、常规的模式，进而在某些特定的程度上降低对写字楼需求。因此，在未来房地产发展的新趋势中，写字楼作用会减弱，已建成的写字楼难以租赁会成为城市经济下滑的一个缩影。
重新审视住房郊区化
再次，住房郊区化是否会成为未来的大趋势。从疫情发展过程看，虽然需要较低的容积率和生态的自然空间，减少人口密度等，会导致住房供给的空间格局会发生明显的变化，但是住房供给模式对于商业和各种服务业的需求确实在加强。例如，对于外卖服务的供给半径还是要求有一定的服务业集中度。就近医疗和各种不同市场化服务的供给密度等需求，对只满足居住环境的所谓健康地产生态化空间，则会是一次严重的挑战。
虽然郊区化可以提供较好的生态环境、较大的居住空间和较低的房价，但是服务业供给和服务密度则是在需求方面提出了刚性要求。例如，居住在郊区，是否能确保各种服务随叫随到？是否就近能够完全满足不同人群的各种服务需求？对于老年居住社区是否可以保持就近的医疗服务？教育等公共服务设施是否能够很好的满足适龄少儿的就学条件？交通通达性是否能够保证在有限时间内完成就业和居住的转换等。在城市中心城区因密度慢慢的升高和人口过度集中可能会引起防疫危机被放大的情况下，住房郊区化可当作重要的选择。但是要求一定规模的人口和相应的市场服务和公共服务的配套，应该是未来开发者重点要考虑的内容。
还有，未来将会适应人口结构的改变实现分层化住房供给。很多人提出理想化的要求，就是实现不同收入人口的混合居住，有利于降低社会分层界限，实现不同收入人口的共荣和共存。但是在疫情导致社区绝对封闭的状况下，市场化供给的差别化很难实现。特别是供应和服务相对短缺时，因价格和质量的差异，会导致社区内人群的大量不满。
实现社区人口结构差异化的居住空间，可以有价格的选择，也可以有空间的选择。在未来城市住房开发的过程中，随着中心城市人口密度过高和产业郊区化的进程，人们向郊区选择新住宅的同时，因收入结构的差异化，需求差异也是很明显。例如，中低收入人口和外来人口的市民化进程，需要的社区空间更多地要依赖原有的小城镇，甚至需要有街区经济支撑的低成本消费空间。而对于中等以上收入群体，则更多地关注更好的医疗和教育的公共服务、集中的消费空间以及与与城市中心区反差较大的更宜居的生态环境。
因此，在开发选择和未来的政策供给上，应该根据需求的变化，提供不同的房地产发展空间，配套相应的公共服务、市场化服务以及基础设施。同时也要破解各种大院经济的割裂交通格局的矛盾。这些对于适应后疫情时期的城市开发思路来说，应该是需要分析和规划的重点。
我们最担心的是，因为疫情放大了某一种需求，而忽视了更多方面的需求。城市有危机应对时期，更长的时间是要按照日常生活和就业的需求提供各种服务和治理。如何适应疫情形势引发的新变化，来应对未来房地产开发，应该是在城市管理者和规划者的思维范畴中作为重点研究的内容。
作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家，编辑：朱弢
